衢州市商业综合体状况报告
日期：2020-01-10
每座城市都需要有带领步入国际化、都市化的商业综合体，一、二线城市是这样，作为三、四线城市的衢州各地也是这样。随着城镇化水平提高，人口聚集加快，2015年以来，衢州市商业综合体项目集中进驻，到去年底陆续建成开业13个城市商业综合体。经过几年的发展，这些商业综合体成为当地商品服务娱乐消费的聚集地。监测商业综合体的发展变动，对反映区域商贸市场态势具有重要的意义。本文通过挖掘“四经普”资料，首次梳理出全市现有商业综合体的规模、结构、分布，为全市今后综合体规划建设提供详实的数据依据，同时通过走访，深入探查经营模式及发展态势，为推进综合体发展治理提供支撑。
总 体 状 况
一、谋篇布局，商业综合体集中建设到位。
“四经普”首次通过调查员手持PAD采集数据，对单位的地理定位，可以实现对2018年底前商业综合体内调查单位经营情况的归集统计。通过梳理，全市范围商业综合体达到13个，先后投资124.19亿元，总建筑面积125.7万平方米，商业经营面积达到61.2万平方米。其中有 3个综合体是2015年前建设的，10个是2015年之后建设的。最早建成营业的是2009年江山市的时代广场，最近开业的也是在江山市，2018年底开业的新东方广场。从商业面积规模看，只有万达达到了10万平方米。从布局的情况看，市区综合体占了大头，共5个（其中柯城区 4 个，衢江区 1个），江山市有3个，常山县和开化县各有2个，龙游有1个。市区商业面积合计达到27.1万平方米，占了全市的44.3%。从与人口的对应关系看，我市每十万常住人口拥有的综合体数量为 0.6 个，而杭州市为20个。具体全市商业综合体建设经营情况见附表一。
二、模式多样，商业综合体管理各有不同。
统计上把存在两种以上业态的经营场所才能归结为商业综合体。目前梳理出的13家商业综合体，从业态跨度来看，包括有零售、餐饮、教育培训、健身娱乐、商务服务等等，横垮了众多行业领域（其中市区南湖的东方商厦由于主要是零售业态，东方大酒店单独经营，因此不属于商业综合体。）从综合体内经营单位的类型看，有独立核算的法人单位，有品牌经营连锁的产业活动单位，还有众多的个体工商户。从经营的模式看，也是多样的。一种是成立管理公司，由管理公司租赁经营运作的，分别是国金荟、新城吾悦、万达广场等3个综合体采取这种经营模式。成立的管理公司做好综合体商业氛围营造和店铺的物业管理，不参与各个商家的经营；另一种是自营联营结合的模式，综合体公司与商铺经营业主签订不同类型的合同，除了要做好综合体商业氛围营造、物业管理，还部分参与商铺的经营。如东方在衢江、常山、龙游及江山的4家商业综合体是统一的这种经营模式。常山、开化的金佰汇，柯城、江山的时代广场，经营方式与东方类似，也是采用这种关系较紧密的自营联营结合的模式。还有一种是作为总部的产业活动单位，如东方商厦在开化建设的综合体，在总部没有独立核算，只是作为商厦的购物中心来定位，经营自主权较小。不同的经营模式对应有不同收银及财务核算办法。主要是两种，一种是收银核算都是由各个店铺自主进行，如万达、吾悦、国金等，管理公司只收取租金及物业费；一种统一收银核算，如时代广场、东方经营在各地的广场、金百汇等，店铺不设收银人员，统一由综合体设收银台。另外东方目前改革收银方式，也开始分散收银，但各店铺收银流水还是统一通过总部的服务平台（器），各地经营核算都归集到总部统一完成。
三、分类梳理，经营状况分布清晰。
通过对全市商业综合体内所有单位的归类汇总，2018年底，12个已经经营的综合体（注：江山东方2018年12月29日开业除外），共有单位达到397家，其中法人单位175家，上规模入库法人企业 31家，产业活动单位222家。397家单位（法人和产业活动单位）实现营业收入26.51亿元，从业人员数5831人。12个商业综合体中有个体户1373户，从业人员达到5717人，按照分行业人均营业收入水平评估，个体户实现营业收入达到12.4亿元。
从区域范围来看，市区是主体， 5家商业综合体，包括个体户推算的营业收入，总体营业收入规模25.34亿元，占了全市的65.1%，从业人员数达到7121人，占比为61.4%。
从12个综合体营业收入规模看，包含个体户推算营业收入，衢江东方广场中由于有多家从事工业品批发业务的公司租用办公，综合体营业收入规模最大，营业收入达到10.59亿元。其次是万达广场5.33亿元，第三是新城吾悦5.31亿元；三个综合体营业收入合计占全市的54.5%。
从经营单位及个体户的数量看，新城吾悦最多，达到429个，其次是万达广场272个，第三是龙游东方广场186个。合计单位及个体户887个，占比50.1%。
从业人员数量看，新城吾悦人数最多2181人，衢江东方广场与万达广场人数相当，分别是1805人和1802人，合计人数5788，占比49.9%。
四、业态多元，零售为主行业跨度扩大。
从经营业态看，在商业综合体主要以百货批发零售业为主。从事批发零售的单位 228 家，个体942户，营业收入22.36亿元，占综合体单位数的57.4%，个体户数的 68.6 %，营业收入的57.4 %；从事餐饮的单位46家，个体357 家，营业收入4.74亿元，占比分别是11.6%、26.0%和12.2%；从事教育培训、健身娱乐等单位52家，个体63户，营业收入2.03亿元，占比分别是13.1%、4.6%和5.2%。另外还有租用综合体商铺，从事各类中介、工程设计、监理等商务服务单位，以及从事家政、修理等居民服务行业。综合体不再是集中少数几个行业，行业跨度扩大趋势明显
五、入库纳统，“四上单位”营业收入占比近一半。
2018年全市商业综合体中已经纳入限额以上贸易及规模以上服务业企业统计的单位有31家，营业收入为18.53亿元，占全部推算商业综合体营业收入的47.6%，接近一半。其中市区和江山的时代广场公司经营的百货零售，东方商厦分布六个县市区的超市，营业收入都在亿元左右，能够较好反映零售百货的发展态势。另外，在综合体中大量品牌经营直营店、门店、分公司等，以产业活动单位及个体工商户注册登记，不具备独立核算的法人资格，不能进入规模以上企业库统计，是作为规下、限下单位开展抽样调查推算。如两家永辉超市，联华超市及几乎遍布每一个商业综合体的星巴克、肯德基、麦当劳、屈臣氏等等。“四经普”的全面调查，完整反映商业综合体经营发展状况，也为更好完善消费市场监测提供了数据基础。
发 展 态 势
一、布局较晚，经营业态更丰富多元。
全国的商业综合体从2000年起步，首先从一线城市开始，正是顺应人口集聚发展而不断加快，正如王健林的设想让综合体成为城市的中心，每一个综合体的落地同时也带动着就业和人口的集聚，形成商圈。就我市来说，2015年之后迎来的商业综合体建设开业的高潮，也正是衢州人口城镇化水平提升加快的阶段。城镇化率由50.2%提高到58%。提高幅度高于全省平均水平 4.7个点，由此增加了20万左右的城镇人口，助推了商业综合体的布局落地，就万达的在浙江省分布情况看，我市是目前最晚建设开业的地级市。
商业综合体在发展的20多年历程中，经历着不断的升级换代。我市布局较晚，也就拥有了后发优势。目前仅单位营业收入排在前两位的新城吾悦、万达广场，以及2018年底开业的江山东方广场，是商业综合体的最新一代。已经由单体店向室内室外商业街联通，由零售为主的单一模式业态向零售、餐饮、健身美容、培训教育、娱乐等多种服务业业态发展，在交通等管理由简单组织走向与社区融合的综合对接。未来可以预期，在新的开发发展区域，如市区高铁新城等区域还将会有新的综合体项目落地，将更多融入互联网和智慧城市管理理念，形成进一步更新换代的商业综合体模式。
二、交融互动，稳定调整创新发展。
我市本土综合体拥有扎实的优势。从全市综合体总体数量上看，除去万达、吾悦、时代广场外，多数综合体是衢州本土企业投资建设的。特别是东方系综合体，完成对所有6个县市区布局，如果简单合并东方系综合体，营业收入占比达到39.9 %，拥有绝对的衢州市场优势。于此同时，也看到两家上市综合体的落地，对我市消费和服务市场都带来了一些变化。一方面本土企业竞争压力加大，对企业的经营管理实施调整改进，如增加业态的多元化、收银消费方式便利化、自营比例下降租赁比例上升等等。另一方面，引进的综合体更多发掘和扎根本地商品、适应当地餐饮习惯和文化，积极融入城市发展，呈现更加多元商品和服务，满足人群的消费结构变化。我市综合体多数商业经营面积在5万平方米以下，只有万达达到了10万平方米的规模，根据商业综合体服务消费的人口、区域半径规划要求，当前的综合体建设已经趋于稳定。随着各区域市场新格局的重新形成，主要综合体都在加强管理上发力，积极调整模式引智创新，减轻负担，持续营造商业氛围，实现了总体商铺稳定经营和综合体健康发展。
三、需求稳定，综合体间竞争压力加大。
一个区域商品和服务的消费需求总量在一定时期是相对稳定的，商业综合体的规划布局是否合理科学，将决定综合体后续的生存发展。与省内发达城市如杭州相比，我市的综合体布局密度是比较低的，商铺经营稳定，基本上未出现场内店铺空置的状况。受网络销售影响，从细分同类品牌商铺零售情况看，主要综合体间竞争压力在加大，同时体验式服务消费需求扩张，餐饮、健身、养生、美容、培训、娱乐等成为各大综合体实现增长的方向，这些相关行业从业人员的素质水平和口碑，将成为带动发展的重要因素之一。
升 级 发 展 建 议
当前消费是我国经济稳增长的支柱力量，商业综合体是实现消费的重要载体之一。充分维护我市商业综合体的稳定发展态势也就是促进经济稳定增长。为此要顺应综合体发展的规律，加强监测，综合施策，有效服务，多维度保障推动全市综合体升级发展。
一、规划保障，有效解决综合体服务空间。
商业综合体的规划建设是城市规划的重要组成部分，一方面实现城市居民生活消费服务配套，另一方面提升城市功能和品位。商业综合体代表着一个城市的客厅，兴旺繁荣的客厅会给一个城市推介加分，相反人流稀少会降低发展的信心。规划选址布局是综合体生存发展的首要条件。国内不少一二线城市在部分密集区域布局同质化商业综合体，已经出现了萧条关门现象，这是需要特别在规划中避免的。就我市来说，时代广场和国金中心紧挨布局，给两个综合体带来了不少竞争压力，但应该看到，这两个综合体商业经营面积体量合计为8.4万平方米，不及万达，同时坐拥衢城传统商业繁华中心区，人流优势突出，特别是国金中心拥有后发优势，进一步强化差异化发展理念，顺应消费升级趋势，与时代广场一起再造融商业和娱乐休闲为一体的城市生活休闲核心区，完全可以实现健康良性发展。2015年以来，我市相对集中的商业综合体建设开业，全市已经实现了相对稳定的综合体布局。今后在城市发展规划中，要充分关注综合体配套的商业氛围营造的安排，如补充增加居民小区、学校医院公建项目、公交通停靠等等，通过规划保障，既实现综合体消费服务的功能，又解决它的长期生存发展。
二、环境保障，降低成本提高盈利能力。
营商环境是地区经济软实力的重要体现，是提高发展竞争力的重要内容。世界银行发布的一项报告表明：良好的营商环境会使投资率增长0.3%，GDP增长率增加0.36%。一直以来，衢州全力打造最优营商环境，努力为商业综合体及众多商铺业主运营经营提供优良的发展环境。从开办企业便利程度，获得信贷容易程度、对投资者保护、税负负担水平、合同执行司法公正等多方面共同营造优良环境。营商环境提升最终的目标是降低商业活动的成本。我市商业综合体多数是近5年投资建设，总体处在背负财务成本较高的阶段，更要突出培育扶持的工作力度，扎实落实国家减税降费政策，配套相关鼓励补贴措施，帮助综合体及小微商家能够扎根生存良性发展起来。
三、人才保障，夯实行业发展基础。
我国当前处于经济向高质量发展阶段，新的商业模式、新业态、新产业层出不穷，特别是消费升级势不可挡。服务消费在居民消费中的比重越来越高。商业综合体要实现升级，满足不断提高的各类服务消费需求，相关行业人才保障是基础。要积极引导新的职业发展观念，与宣传制造业技术工种一样，宣传服务业行业新职业类型，为年轻人创业创新创造良好的社会氛围；要大力培养新消费领域职业人员，吸引更多的有特长年轻人从事培训、娱乐文化、养生健身等职业，形成专业化服务行业技能人才队伍；要重视组织服务行业人才的交流提升，举办技能比赛，建立职业协会，形成行业标杆，像培育“衢州保姆”品牌一样，逐渐形成各类服务技能人才品牌，为消费升级和产业转型提供坚实保障。
四、服务保障，精准施策推进治理。
商业综合体的升级变化与城市建设发展密切相关，同时也有自己独特的发展特点和规律。在城市建设规划基础上，制定适合综合体发展的配套政策措施，是从硬件和软件两方面对综合体发展的有力保障。要在全市服务业及商贸发展的大政方针下，分类出台适合商业综合体发展的专项政策措施，支持综合体管理业主加强内部管理、规范经营、吸引人才、降低经营成本及繁荣市场等措施手段；要深化服务理念，与综合体经营业主加强沟通和学习交流，形成专门的帮扶管理队伍，在服务过程中提出规范管理的要求；要积极协调综合体内各方的诉求，通过协商形成行动规范，增强治理能力建设，帮助业主和经营户实现双赢发展。
五、监测保障，助推经营智慧化转型。
数字化是各项管理的基础。通过“四经普”全面调查，首次实现全市综合体经济总量及行业结构数字化描述，为准确把握综合体发展状况提供了依据。在此基础上，要加强商业综合体统计监测的方法制度建设，实施综合体联网直报，从加强反映服务消费的角度，完善指标体系；要充分发挥综合体、专业市场等统计监测的数据结果，理顺与商贸服务业统计监测间的关系，加强专项监测的时效，建立与社会消费发展情况的数据评估联系，作为重要参照指标，更全面反映消费市场形势；要加强与综合体管理平台的数据对接，充分利用管理平台较好的综合数据基础，实现宏观监测分析的需要；要扩大传统产业信息化转型的改造范围，将商业综合体、专业市场等服务行业的信息技术应用也纳入到政府扶持对象中，作为智慧城市建设的组成部分之一，推动微观企业经营和宏观政府管理的智慧化发展。
